在限价的怀抱里卖房或在政策的支持下把房出租——这是深圳中小型开发商不得不面对的难题。

　　近期，深圳有开发商把自家全新楼盘1000多套房源，全部租给第三方，改造成长租公寓运营，一租就是12年。

　　这原本非自持的地块，却做出了自持的选择，打破了行业以周转为王，以快制胜的惯律。在业内人士看来，改公寓更多是情非得已，但可化解中小型房企拿不到项目，限价市场又卖不高价的尴尬，并获得一个积极响应国家租赁政策，拥有超前战略眼光的美名。

　　龙华开发商陆先生认为这笔帐好算。“由于限价，预售批不了好价钱，卖出去也不划算，就先租，一次收20年租，产权还是开发商的，还可以做抵押贷款，比卖还划算。短期套现长期升值，房子卖得越来越少，对市场不是好事，开发商没多大损失。”

　　“从资产角度，这笔帐肯定不划算。这是品质优良的住宅项目，开发成本高，钱那么贵，资金积压，按传统模式来算，慢一天回笼资金，就多一天的利息，现在改长租公寓的项目成本都比较低。”资产运营管理者华先生表示。

　　从“高周转”到“自持”，不仅仅是几家龙头企业，中小型开发商的投资与开发逻辑也在悄然改变。新的地产时代下，游戏规则将被重新改写，金融机构、开发商、投资者各自要重新寻找自己的定位。

　　1000余套房租给万科12年，改造成本1个多亿

　　该楼盘全部交由万科长租公寓品牌泊寓出租运营。泊寓把整个小区(9栋物业)1386套商品房改装分割成3300余套小户型公寓出租，这也是迄今为止泊寓在全国拥有最大体量的门店。

　　泊寓把使用频率较低的客厅和餐厅改造成房间，2房改成4房或5房。该小区原为2梯5户，改造后为2梯17间房，每个房间都有透亮宽敞的窗户。

　　“有这样的意向合作项目，我们年初找各个部门，看看是否有可报建的方式，希望提高使用率，都被拒之门外。自从8月份有相关文件下来后，报建手续才通畅，9栋楼，其中4栋按市场价租给安居集团，作为人才安居房出租。”泊寓深莞负责人袁军表示。

　　该物业为深圳本土开发商的全新楼盘，地铁旁，位置优越。同一地块分期开发，最近入市的项目于2016年09年22日拿到预售证，均价6.3万/平方米。周边二手房价格在4.1万-5.2万/平之间。由于金融政策趋紧，项目销售情况并不理想。

　　由于市场行情不理想，在过去一年时间里，深圳不少中小型开发商并不愿意一次性将所有房源推入市场。而这些拿了预售并未全部推出房源的楼盘，则成为深圳市市场和质量监管委的重点检查对象。但该项目开发商并未申请预售许可证，直接转为自持式租赁用房。

　　自持出租与快周转，这笔帐怎么算

　　“现在深圳商品房租金回报率平均只有2%，大、中型房企目前的融资利率保持在6%-8%左右，但部分房企融资利率已超过10%。开发项目基本都用杠杆，借金融机构的钱很贵，用做长租公寓的话，资金效率极低，未来房价收益不一定就比持续滚动开发更划算。他们这么做，肯定是个例，不会是普遍现象。“时代地产曹先生表示。

　　据了解，房地产行业出了名融资成本低的中海地产，2017年上半年加权平均借贷成本大约在 4.2%，属于行业内较低水平。就算是4.2%的低息，想要靠租金覆盖资金成本也是天方夜谭。

　　房企拿融资的钱去走长租公寓的路，背离基本的生意逻辑。但各家帐本算法并不一样。

　　像万科、龙湖等实力强大的开发商，意在做资产管理，通过运营实现重资产的保值升值。借力金融，龙湖的目标是，未来90%以上的物业能实现ABS和REITs。再者，拓展增值业务，收取服务费。导入开发商原有的商业资源，最大限度满足居住者的消费与居住需求。

　　当然，最美妙的莫过于打通租赁与住房需求通道，从租客中培育购房者，从业主中串联养老地产，相当于提前蓄客，未来实现租金抵房款也不是不可能，这给了开发商们无限的想象。

　　但目前来看，长租公寓难盈利已是行业共识。由于前期投入大，长租公寓现在很多处于烧钱阶段。乐居获悉，龙湖冠寓在深圳单个项目的成本回收需要6年时间，万科泊寓也至少需要5年。“行业一般会控制在5年左右，”长租公寓资深人士回复乐居。单店成本在五年回本是可行，但如果走规模化持续扩张路线，什么时候才能实现总体盈利，仍是个未知数。

　　回到事件主角身上。中小开发商为何愿把自家住宅拿去出租?业内人士門先生道出了真相，“该物业虽然房源体量大，但回迁房和安居房比例占主导，开发商自有房源量少，不会对资金产生压力。只要租金划算，可以更多看未来房产升值空间。”

　　除体量小以外，“限价”则是主要原因。在现有的指导价基础上，开发商无法实现大幅度的产品溢价。仅一年时间，深圳官方对城中村改造、长租公寓的房中房分割、捂盘等行为从严厉禁止转变为暧昧的态度。这些曾经官方的侦查对象逆袭成为租赁市场的重点培育对象。

　　在龙华开发商路荣(化名)看来，“这位开发商看起来像是捂盘，但更多是一种被动行为。现在深圳中小开发商很难拿地，棚改、旧改、城中村改造都要求有实力的国企或央企入场。第一，对未来前景看好;第二，资金充裕，但是项目储备较少，卖一套少一套;第三，限价环境下卖不到好价钱，还不如响应政策拿来出租，又能享受物业的未来增值。”

　　深圳开发商的这一做法，房地产市场成熟的香港并不陌生。中原地产代理(深圳)董事总经理郑叔伦分析，这与以往开发商“捂盘”不同。以往的“捂盘”并没有把房源投入使用，处于空置状态，现在拿来出租，则解决了一部分民生问题。

　　郑叔伦指出，在香港，较为成熟的开发商如新鸿基，每年销售额中，物业收租和销售配比是4：6。内地开发商以往业绩中，销售收入占绝大比例，未来趋势会增加持有型物业的收入，这跟房地产市场的成熟度有关。另外，出租的使用率比销售的使用率更高，对于整个社会而言，更有效用。